市區舊屋保值佳 北縣挑捷運已通車區域 台北市區房價高漲，購屋門檻拉高，不少首購民眾沿捷運向台北縣捷運站附近找房子。圖為江子翠站周邊。資料照片 圖片: 1 / 1 【郭及天╱台北報導】在總統選後，全台房地產價格高漲，買房子門檻大幅提高。以目前房價漲、利率升的情形下，想要在台北市購買30坪房屋，「月入10萬元、300萬元自備款」成為專家眼中，房貸繳款負擔不致過重的基本門檻。否則購屋條件就只能在「坪數較小」、「屋齡較舊」及「距離較偏遠」中來滿足購屋需求。

房價飆漲 多數專家建議，每月房貸佔家庭所得以不超過1/3最理想，以住宅需求動向調查最新的資料顯示，全民購屋房貸佔家庭所得的30.8%，然而房價較高的台北市則占36.5%。

房仲：新重劃區不抗跌 以此推估，總價1000萬元貸款700萬元，以3%利率、20年本利攤還計算，每個月約需還款3.9萬元，至少家庭所得每個月10萬元以上才有能力購買。而在目前銀行對房貸放貸普遍採取較保守的策略下，台北市購屋最低門檻大約需300萬元自備款。 在選後資金行情的推升下，購屋門檻提高，永慶房仲集團總經理廖本勝表示，仍有不少買方抱持「現在不買，將來會跟不上房價」的心態，選擇「坪數較小」、「屋齡較舊」及「距離較偏遠」的房屋，都是應因方法。「但以保值增值的觀點來看，寧可選擇好的地點，但屋齡較舊或坪數較小的房屋」廖本勝分析，否則雖台北縣三峽、林口、淡海等較遍遠興新重劃區房價低，但房價支撐力不如生活機能完善的市區。 廖本勝認為，近來市場充斥房價上漲訊息，但總價3000萬元以上房屋漲幅約10~15%，總價1000萬元左右房屋漲幅僅約5%，高總價房屋與政治信心的關聯較大。 然而總價千萬左右的房屋雖然漲幅不算大，但卻與購買力息息相關，特別這類買方多需籍助較高額貸款，升息會壓抑這類房屋的購買力，總價千萬元的預算在台北市郊區如文山、北投、士林購買30坪房屋還綽綽有餘，台北縣則以已通車捷運可及的地段為首選。

北市區值得長期持有 ERA不動產市場行銷顧問張欣民表示，目前看來，台北市區房價看來雖貴了點，但重大建設及交便便利的地段，仍值得長期持有。而林口、三峽這類重劃區，房價雖便宜，30坪加車位總價約需500萬元，除具地緣性及在當地工作外，但生活機能不便，台北市上班族其實不太適合。 看來要好好的"加倍"努力加油了~~ ChINo.

最近淑惠又開始傷腦筋了，因為行政院長說未來將實施十二年國教，以「全面免試入學」為目標，讓學生在當地就讀。表面上雖然可以免去考試直接就讀高中，降低學子升學的壓力，但是對於現在少子化的年代，像淑惠夫妻這樣望子成龍的父母親，卻開始要擔心如何才能讓自己的寶貝孩子，將來可以順利的進入明星高中就讀。由於政策版本一變再變，讓淑惠最近不得不積極到處去打聽消息。沒想到政府的一項政策美意，卻是苦了天下的父母親。

事實上，經過幾年的努力，淑惠夫妻才好不容易在台北市雙語小學──新生小學學區買下一間小房子，為他們的小兒子買下一張進入該明星小學的「入場券」，將來國中進入金華國中也沒問題，但未來如果真的實施十二年國教，他們可能就要及早準備搬家到明星高中學區內，或是在明星高中學區內再買一棟房子。

正因為這種心理的作祟，所以明星學區住宅在國內房地產市場上一直是個非常搶手的產品，有人專門找明星學區住宅來投資，有人是為子女在明星學區找房子，使得明星學區住宅的價格都高人一等，平均起來比非學區內的住宅高出一成五到兩成。建築業者也都會拿明星學區住宅作為推案的賣點訴求，屬於明星學區內的住宅，往往在銷售上也是票房的保證。

進住明星學區住宅注意事項

除非是抱著「放牛吃草」的心態，大多數的父母還是希望自己的小孩可以順利進入明星學區，所以要如何才能確保小孩可進入明星學區呢？以下這些事項就要特別注意了：

注意明星學區入學設籍時間規定

像台北市教育局已修改對持有房屋者的入學資格，原本在入學當年度4月25日前取得房屋所有權狀，即有優先入學資格，但現在已把時間提前至前一年的12月31日前，如果沒有掌握好此一訊息變動，可能就有家長因而錯失讓孩子就讀明星國小的機會。有些更熱門搶手的明星國小，甚至訂出更高的標準，要求設籍滿六年才可入學，等於小朋友一出生就要設籍在該學區內。這也讓這些明星學區的房子益發搶手，房價居高不下，保值抗跌性高。因此特別提醒家長，如果有意為下一代取得明星國小的入場券，必須提前尋覓好屋並設好戶籍。

確認明星學區的範圍

因為住宅必須坐落在明星學區內，才享有入學的資格，在此提醒家長購屋之前最好先上教育局的網站，除了留意各校入學的設籍時間規定外，並確認該房屋是否坐落在目標學區內。因為有時候往往一路、一鄰之隔，就不是明星學區。以台北市的敦化國小為例，松山區松基里13鄰屬敦化國小學區，一鄰之隔的 14鄰則劃分為民族國小學區。

而且，有時候縣市政府教育局還會看狀況調整學區的範圍，所以一定要查詢最新的學區里鄰，像是台北市教育局網站上就有「台北市96學年度國小學區一覽表」及「台北市96學年度國小學區里鄰對照一覽表」，只要細心查閱，就不會買到非明星學區的房子。

租屋滿三年亦可就讀明星學區

為了避免明星學區變成有錢人就讀的學校，所以大多數縣市都有開放租屋族、原住民或是弱勢族群就讀明星學區的規定。例如台北市從2006年起，就開放連續居住三年以上之坐落學區內房屋的租屋族，其子女也可進入明星學區就讀。其規定條件是，提供經公證之房屋租賃契約證明，以及元月一日至入學資格審查日前足以證明居住事實之水費及電費收據，一樣享有優先入學的資格。

明星學區住宅行情

一般而言，家長們對明星學區最在意的是小學階段，畢竟好的開始是成功的一半，所以明星小學在北中南都會區中都是很多家長的最愛，相對的明星學區住宅也呈現一屋難求的情形。

在台北市每年都有二十幾所小學申請入學名額爆滿，這幾個僧多粥少的學校，都已被視為當地的明星小學，其中就以所謂的「雙語小學」──大安區新生國小與中山區永安國小最為熱門。

大安區新生國小除本身是雙語國小之外，位置又面對大安森林公園，因此學區內房價更是易漲難跌。位於大安森林公園旁的信義路，周邊豪宅個案已經創下國內房價每坪1,350,000元的最高紀錄，當然該明星學區內的房價也愈來愈高不可攀；不過在預售屋頻創新高的比價效應下，市場預期區內中古屋還有上漲的空間。

中山區永安國小位在大直重劃區及大彎重劃區之間，是屬於新興的豪宅市場，區內美麗華商圈日趨成熟，加上緊臨基隆河旁的豪宅擁有無遮蔽的寬闊視野，所以也帶動區域房價節節走高，預售屋房價已經突破每坪800,000元，因此預期區內中古屋房價也可望續往上追價。

台北市內其他如仁愛國小、建安國小、金華國小、國語實小、光復國小、博愛國小、力行國小等等，也都是知名度很高的明星小學，當然周邊的明星學區住宅也是自住及投資都適宜的標的。

就程度上來比，中南部迷信明星學區的力道比較弱，明星學區對於周邊房地產的拉抬力道也不像台北那麼強，不過對於當地房價還是有一定的支撐。隨著近幾年來都市的發展以及商圈的西移，台中市明顯的區分出傳統明星學區及新興明星學區。傳統的明星學區如居仁國中、教大附小等等，但是隨著舊市中心區商機的逐漸沒落，這些學區附近的房市也漸趨式微。因此傳統明星學區以寄籍戶居多，房屋的成交量，根本無法與新興的明星學區相比，所以房價表現相對溫吞了點。

目前台中市最著名的明星學區非「惠文學區」莫屬，因為該學區坐落在台中房市最火紅的七期重劃區內，周遭的住戶幾乎都是「非富即貴」，很多都是豪宅大戶，小坪數高單價的套房產品，幾乎沒有生存的空間。基本上，台中市一般家長心目中的明星學區，已從傳統明星學區轉往新市政中心特區一帶，即公益路、河南路等周邊區域。

在高雄方面，很明顯高雄市的明星學區住宅保值性確實比較高，傳統明星學區如五福國中、四維國小學區，房價就比非明星學區高上一些，特別是結合文化中心生活圈更是展現抗跌特性。一般而言，高雄市的家長多半為了子女教育而舉家遷入明星學區，且都較偏好購買三至四房的產品，以滿足全家的需求。

一般北部家長常購買的小套房，在中南部由於房價差異性不大，且家長偏好以寄戶口取得就學資格，因此這類型產品的投資較少。根據房仲業者成屋成交行情顯示，高雄市明星學區的房價仍比區域房價高出一成左右，只要打著明星學區的招牌，房價幾乎只漲不跌。如苓雅區的四維國小，每坪房價達80,000 元至120,000元；五福國中房價也在每坪80,000元至120,000元之間，比鄰近非學區的公寓、大樓，每坪單價貴上10,000元至 20,000元。目前高雄市最熱門的學區，南高雄是以四維國小、五福國中與英明國中最受歡迎；北高雄則以陽明國小及陽明國中最受歡迎。

政府宣示將實施十二年國教，看似拉近了城鄉的差距，不過國人向來有明星學校的迷思，加上固有的明星高中既有之優越師資和優良治學傳統，儘管十二年國教看似降低了廣大學子的升學壓力，但未來在面臨大學申請門檻時，競爭可能會比以往更趨激烈。由於高所得者仍會以購屋方式為小孩選擇較優質的就學環境，因此明星高中學區之住宅需求可能不減反增，投資型的購屋者也會看準此一商機進場，明星學區的房價及租金仍是水漲船高，當然房價行情亦會持續火紅發燒。

雖然明星高中學區房價居高不下，但房子也相對抗跌，轉手性也比非明星學區來得好，屬於「高保值」、「高收益」的住宅產品，購入後不論收租或轉售，皆能達到獲利與保值的目的。不過由於房價也來到相對高點，因此建議想在明星高中學區投資者，與其採整棟出租，不如以分割套房的形式出租，以免過高的房價吃掉租金所得的報酬率。