薛軻（化名）離開台灣旅居加拿大多年，在台北市內留下一戶老公寓長期空置。剛開始時，一些老鄰居還會聯絡表明想買下她的房子，不過，後來有很長一段時間都沒有這類的買屋訊息，直到2006年5、6月間，突然有好幾通台北房仲公司打來的國際電話，表明要幫忙處理房子的意願。其實薛軻並沒有賣房子的意思，因為要留間房子，好讓自己回台北時還有個落腳的地方，由於房仲人員都打電話追到加拿大來，她也好奇這些房仲會開出多少價錢來賣那戶房子，於是隨便問了一下價錢。原想35坪的老公寓，能賣個9,000,000元就算很好了，沒想到房仲開出的價格都在13,000,000元到14,000,000元之間，這令她興起想賣掉房子獲利了結的念頭。

場景轉到台北市信義區，宋賜軍（化名）在2003年SARS過後，在莊敬路上買了一戶15年的公寓（33.4坪），總價7,000,000 元，也就是每坪不到210,000元，但是在2006年7月底，對門鄰居把房子賣掉了，打聽一下才知道，那戶坪數28.5坪的房子，成交總價達 8,850,000元，等於是平均單價高達310,000元，也就是說，如果宋賜軍現在將自己的房子賣掉，至少就有3,000,000元以上的獲利。表面上的投資報酬率高達四成七，只是當初房子是買來自住，現在賣掉就沒地方住了，早知如此，那時候就應該多買一戶，三年間就可賺個三百多萬。

這些都是近幾年來親友之間常聽到的真實故事，當然這當中有一部分是因整體房地產市場買氣轉強帶動的效應，但有很大一部分是因區內有土地高價標售出去，或是有高價豪宅案推出的比價效應。像薛軻的例子，就因為她的老公寓就坐落在大安區內的瑞安街，2006年3月2日信義聯勤俱樂部土地以天價行情售出，創下每坪2,840,000元的歷史天價，讓緊鄰該地的瑞安街預售豪宅房價應聲大漲，從每坪55萬一路調升至6字頭、7字頭，甚至市場上傳出「瑞安傑士堡」表價行情已經接近9字頭，此一現象讓區內的中古屋也跟著水漲船高。薛軻的房子雖然屋齡超過30年，但在新預售豪宅已經站上每坪800,000元的情況下，她的房子賣個每坪400,000元，看來還是很便宜，怪不得房仲業者們都不遠千里的爭取這等難得的物件委託。

宋賜軍的例子也很明顯，因為莊敬路就在信義計畫區旁，信義計畫區豪宅成屋房價最高已經站上每坪百萬元，近兩年來即使是以小豪宅作訴求的「信義香榭」、「新川普」，其平均單價也都在每坪700,000元以上，當然在信義計畫區周邊的莊敬路、吳興街、福德街等平價區房價也都跟著沾光，特別是這些路段在先前房屋單價比基期較低的前提下，一旦信義計畫區出現了高房價比價效應，房價漲幅就非常可觀了。

事實上，近兩、三年來隨著國內房市回春，不僅一般住宅買氣嚇嚇叫，就連動輒數千萬，甚至是上億的高價豪宅，也都有一屋難求的情形。在豪宅貴氣逼人的比價效應下，豪宅周邊的平民中古屋也都跟著雞犬升天，這當中最典型的代表就屬上述的信義計畫區。信義計畫區近年來已經明顯的形成一個豪宅聚落，沒有三兩三是進不了信義豪宅門檻的，因此在月暈效應及比價效應之下，周邊平民低價屋也跟著節節高升，最接近的莊敬路是這樣，即使稍遠的福德街也是同蒙其利。

根據房仲業者的統計，福德街房價一向偏低，2002年至2003年之間，路段平均成交價都在每坪180,000元左右，是台北市區中少數200,000元以下的低價區，甚至還有每坪130,000元的低價成交，但是2004年平均成交價已經站上200,000元以上，達每坪225,000元，2004年來到246,000元，2005年更已達到每坪273,000元，與2002年至2003年的成交均價比較，漲幅高達51.6%。這麼好的投資報酬率，當然會讓趕不上這班豪宅增值列車者，也都想跟進。

到底還有哪些地方會上演這樣的豪宅增值行情呢？當然往豪宅高價推案周邊去找就對了。未來台北第一豪宅一定是落在大安森林公園周邊，目前「勤美璞真」單價每坪1,350,000元，同樣面對大安森林公園以天價成交的信義聯勤土地，未來新建案若推出，相信單價一定會比「勤」案更高一籌，因此大安森林公園周邊的街道甚至是巷弄中之中古公寓低價屋，如瑞安街、金華街等，都還會有更上層樓的機會。

另一個新形成的豪宅聚落大直大彎地區，也會帶動周邊中古低價屋行情的超級引擎，因此內湖路、文湖街、江南街等地中古屋也有上漲行情可期待。天母地區一直是北台北豪宅聚落代名詞，當地房價也將挑戰每坪900,000元區域天價；士林官邸旁還有個案要以百萬之姿出場。若這些價位真的都站穩了，顯然的在這些個案周邊的低價中古屋，一定也有不小的增值想像空間。此外台北縣新板特區豪宅已經站上每坪500,000元起跑線，周邊的中古老舊公寓，應該也會愈來愈吃香。

只是在各地房價一波波上漲後，很多位在豪宅旁的中古低價屋也都不再低價了，這時候是不是還適合到高價豪宅個案邊找中古屋投資？一般相信只要能抓住以下五個重點，現在應該還是可以適時介入的。

切忌追高單一天價豪宅旁中古屋

例如2006年在立法院周邊出現一個單價800,000元以上之個案，由於在其周邊不易再出現如此高單價的豪宅個案，因此，其附近的中古屋房價雖也會被帶動，但因市場都會以該豪宅的價格作為特例解讀，所以附近中古屋還是比較不容易創造出「非分之想」的漲價空間，除非是做大幅度的拉皮工程，否則好價格還是不易因單一高價豪宅而塑造出來。

拉皮、改頭換面拉高行情

不管是位在豪宅群或是上述孤高的豪宅旁之中古屋，因為都有可以「高攀」的對象，因此不管屋齡多老舊，只要來個拉皮大工程，徹底改頭換面一番，即使房價「求乎其上」不可得，但「得乎其中」的目的絕對是達得到的，投資這樣的中古屋一定不會吃虧。

以區內新成屋房價一半為購入單價之依據

買豪宅旁中古屋最怕誤判行情，因為賣方總會以隔壁最高行情來比較，以顯示自己價格之便宜，因此很容易發生誤判而買到價格已經「升級」的中古屋，所以判斷合理房價行情非常重要。老生常談之計就是要勤作市場調查，多看多比較，不過最簡單的方法是，以當地一般新成屋的均價做依據，再除以二就是購入這類中古屋的參考價。以仁愛路的「帝寶」豪宅案為例，目前單價在每坪1,100,000 元左右，千萬別以它的一半價（550,000元／坪）為購入平民屋的參考，而是以其周邊一般新成屋為比價基準，假如「帝寶」周邊一般新成屋平均價每坪 700,000元，那麼平民屋單價在每坪350,000元以內都是可以購入的價位。

臨主要道路，戶數少、樓層低、土地持分高者優先考慮

豪宅旁中古屋之所以會受市場歡迎，當然不是單純的與非富即貴人士為鄰的虛榮心使然，除了可享受水漲船高的比價效應之外，更重要的是可以著眼於未來改建之驚人利潤。所以若有更長遠的利益追求，在選擇地段時，以考量與豪宅為鄰為第一優先，選擇臨主要道路上、戶數較少、樓層較低、土地持分較高的產品做進一步考慮。具備上述條件者，未來建商要整合改建的機會比較高，當然將來分回的利潤也就更可觀。

唯生活機能是問

不論是買個普通住家，或是與富貴人家當鄰居，生活機能之完備同樣都是房價的主要支撐力量，未來要轉手時也不虞沒人接手。但是對於富貴豪宅之家，他們出入有車代步、採買有外籍幫傭、小孩上學有專車或校車接送，所以豪宅住家周遭有沒有公車站、捷運站、市場、學校，都不是其考量購入豪宅之重點。但一般平民百姓若也學人附庸風雅，而購入這類豪宅旁邊的中古屋，不僅會產生生活上的諸多不便，未來要換屋時，可能還會面臨求售無門的窘境。總歸一句，在購屋決策時，還是唯生活機能是問！

最近淑惠又開始傷腦筋了，因為行政院長說未來將實施十二年國教，以「全面免試入學」為目標，讓學生在當地就讀。表面上雖然可以免去考試直接就讀高中，降低學子升學的壓力，但是對於現在少子化的年代，像淑惠夫妻這樣望子成龍的父母親，卻開始要擔心如何才能讓自己的寶貝孩子，將來可以順利的進入明星高中就讀。由於政策版本一變再變，讓淑惠最近不得不積極到處去打聽消息。沒想到政府的一項政策美意，卻是苦了天下的父母親。

事實上，經過幾年的努力，淑惠夫妻才好不容易在台北市雙語小學──新生小學學區買下一間小房子，為他們的小兒子買下一張進入該明星小學的「入場券」，將來國中進入金華國中也沒問題，但未來如果真的實施十二年國教，他們可能就要及早準備搬家到明星高中學區內，或是在明星高中學區內再買一棟房子。

正因為這種心理的作祟，所以明星學區住宅在國內房地產市場上一直是個非常搶手的產品，有人專門找明星學區住宅來投資，有人是為子女在明星學區找房子，使得明星學區住宅的價格都高人一等，平均起來比非學區內的住宅高出一成五到兩成。建築業者也都會拿明星學區住宅作為推案的賣點訴求，屬於明星學區內的住宅，往往在銷售上也是票房的保證。

進住明星學區住宅注意事項

除非是抱著「放牛吃草」的心態，大多數的父母還是希望自己的小孩可以順利進入明星學區，所以要如何才能確保小孩可進入明星學區呢？以下這些事項就要特別注意了：

注意明星學區入學設籍時間規定

像台北市教育局已修改對持有房屋者的入學資格，原本在入學當年度4月25日前取得房屋所有權狀，即有優先入學資格，但現在已把時間提前至前一年的12月31日前，如果沒有掌握好此一訊息變動，可能就有家長因而錯失讓孩子就讀明星國小的機會。有些更熱門搶手的明星國小，甚至訂出更高的標準，要求設籍滿六年才可入學，等於小朋友一出生就要設籍在該學區內。這也讓這些明星學區的房子益發搶手，房價居高不下，保值抗跌性高。因此特別提醒家長，如果有意為下一代取得明星國小的入場券，必須提前尋覓好屋並設好戶籍。

確認明星學區的範圍

因為住宅必須坐落在明星學區內，才享有入學的資格，在此提醒家長購屋之前最好先上教育局的網站，除了留意各校入學的設籍時間規定外，並確認該房屋是否坐落在目標學區內。因為有時候往往一路、一鄰之隔，就不是明星學區。以台北市的敦化國小為例，松山區松基里13鄰屬敦化國小學區，一鄰之隔的 14鄰則劃分為民族國小學區。

而且，有時候縣市政府教育局還會看狀況調整學區的範圍，所以一定要查詢最新的學區里鄰，像是台北市教育局網站上就有「台北市96學年度國小學區一覽表」及「台北市96學年度國小學區里鄰對照一覽表」，只要細心查閱，就不會買到非明星學區的房子。

租屋滿三年亦可就讀明星學區

為了避免明星學區變成有錢人就讀的學校，所以大多數縣市都有開放租屋族、原住民或是弱勢族群就讀明星學區的規定。例如台北市從2006年起，就開放連續居住三年以上之坐落學區內房屋的租屋族，其子女也可進入明星學區就讀。其規定條件是，提供經公證之房屋租賃契約證明，以及元月一日至入學資格審查日前足以證明居住事實之水費及電費收據，一樣享有優先入學的資格。

明星學區住宅行情

一般而言，家長們對明星學區最在意的是小學階段，畢竟好的開始是成功的一半，所以明星小學在北中南都會區中都是很多家長的最愛，相對的明星學區住宅也呈現一屋難求的情形。

在台北市每年都有二十幾所小學申請入學名額爆滿，這幾個僧多粥少的學校，都已被視為當地的明星小學，其中就以所謂的「雙語小學」──大安區新生國小與中山區永安國小最為熱門。

大安區新生國小除本身是雙語國小之外，位置又面對大安森林公園，因此學區內房價更是易漲難跌。位於大安森林公園旁的信義路，周邊豪宅個案已經創下國內房價每坪1,350,000元的最高紀錄，當然該明星學區內的房價也愈來愈高不可攀；不過在預售屋頻創新高的比價效應下，市場預期區內中古屋還有上漲的空間。

中山區永安國小位在大直重劃區及大彎重劃區之間，是屬於新興的豪宅市場，區內美麗華商圈日趨成熟，加上緊臨基隆河旁的豪宅擁有無遮蔽的寬闊視野，所以也帶動區域房價節節走高，預售屋房價已經突破每坪800,000元，因此預期區內中古屋房價也可望續往上追價。

台北市內其他如仁愛國小、建安國小、金華國小、國語實小、光復國小、博愛國小、力行國小等等，也都是知名度很高的明星小學，當然周邊的明星學區住宅也是自住及投資都適宜的標的。

就程度上來比，中南部迷信明星學區的力道比較弱，明星學區對於周邊房地產的拉抬力道也不像台北那麼強，不過對於當地房價還是有一定的支撐。隨著近幾年來都市的發展以及商圈的西移，台中市明顯的區分出傳統明星學區及新興明星學區。傳統的明星學區如居仁國中、教大附小等等，但是隨著舊市中心區商機的逐漸沒落，這些學區附近的房市也漸趨式微。因此傳統明星學區以寄籍戶居多，房屋的成交量，根本無法與新興的明星學區相比，所以房價表現相對溫吞了點。

目前台中市最著名的明星學區非「惠文學區」莫屬，因為該學區坐落在台中房市最火紅的七期重劃區內，周遭的住戶幾乎都是「非富即貴」，很多都是豪宅大戶，小坪數高單價的套房產品，幾乎沒有生存的空間。基本上，台中市一般家長心目中的明星學區，已從傳統明星學區轉往新市政中心特區一帶，即公益路、河南路等周邊區域。

在高雄方面，很明顯高雄市的明星學區住宅保值性確實比較高，傳統明星學區如五福國中、四維國小學區，房價就比非明星學區高上一些，特別是結合文化中心生活圈更是展現抗跌特性。一般而言，高雄市的家長多半為了子女教育而舉家遷入明星學區，且都較偏好購買三至四房的產品，以滿足全家的需求。

一般北部家長常購買的小套房，在中南部由於房價差異性不大，且家長偏好以寄戶口取得就學資格，因此這類型產品的投資較少。根據房仲業者成屋成交行情顯示，高雄市明星學區的房價仍比區域房價高出一成左右，只要打著明星學區的招牌，房價幾乎只漲不跌。如苓雅區的四維國小，每坪房價達80,000 元至120,000元；五福國中房價也在每坪80,000元至120,000元之間，比鄰近非學區的公寓、大樓，每坪單價貴上10,000元至 20,000元。目前高雄市最熱門的學區，南高雄是以四維國小、五福國中與英明國中最受歡迎；北高雄則以陽明國小及陽明國中最受歡迎。

政府宣示將實施十二年國教，看似拉近了城鄉的差距，不過國人向來有明星學校的迷思，加上固有的明星高中既有之優越師資和優良治學傳統，儘管十二年國教看似降低了廣大學子的升學壓力，但未來在面臨大學申請門檻時，競爭可能會比以往更趨激烈。由於高所得者仍會以購屋方式為小孩選擇較優質的就學環境，因此明星高中學區之住宅需求可能不減反增，投資型的購屋者也會看準此一商機進場，明星學區的房價及租金仍是水漲船高，當然房價行情亦會持續火紅發燒。

雖然明星高中學區房價居高不下，但房子也相對抗跌，轉手性也比非明星學區來得好，屬於「高保值」、「高收益」的住宅產品，購入後不論收租或轉售，皆能達到獲利與保值的目的。不過由於房價也來到相對高點，因此建議想在明星高中學區投資者，與其採整棟出租，不如以分割套房的形式出租，以免過高的房價吃掉租金所得的報酬率。

國立故宮博物院 2007/11/17~2008/1/1

 

很可笑的兔子~

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廖零打----

 

 

 

 

 

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閻韋伶Blog    詞/曲：徐世堯 傻孩子 看著你無暇的表情 我猜不透的 只是你的心 我一直冷靜 卻還是走不出這秘密 好孤寂 (1)我開始失去了勇氣 而你卻好像在遊戲 我假裝清醒 看清你的心 終於我選擇了離去 (2)你像個孩子一樣的被我看穿 在你面前我試著隱瞞 所有過去全都變成傷害 我像個傻子一樣的被你出賣 一字一句都要我承擔 到了最後我選擇分開